■ 经常问的问题
常見問題：投資印尼房地產市場
1. 外國人可以在印尼購買房產嗎？
可以，但有限制。外國個人投資者可以根據 Hak Pakai（使用權）所有權購買房產用於住宅用途，期限通常為 30 年（可延長）。
出於商業和投資目的，外國人通常透過印尼公司（PT PMA）投資以獲得 Hak Guna Bangunan（HGB - 建造權），印尼國民在擁有商業房地產時也持有該權利。
2. 印尼常見的土地所有權類型有哪些？
• Hak Milik（永久業權）：僅適用於印尼公民。
• Hak Guna Bangunan（HGB – 建造權）：適用於公司，包括外資公司（PT PMA）。
擁有辦公室、零售場所、店屋等商業房地產的印尼國民通常擁有此頭銜。
• Hak Pakai（使用權）：外國人以個人名義購買住宅房產的最常見選擇。
• Hak Sewa（租賃權）：在一定期限內向外國人和公司提供。
3. 在印尼投資房地產的最佳地點是哪些？
• 雅加達：租賃需求高、商業不動產、綜合用途開發案。
• 峇裡島：旅遊業驅動的別墅、度假村和出租物業。
• 泗水：中產階級需求、工業和住宅投資不斷成長。
• 棉蘭和望加錫：商業和住宅項目不斷增加的新興城市。
• 峇裡島北部和龍目島：即將成為旅遊和度假村開發的熱點地區。
4. 哪些類型的房產適合投資？
• 公寓和公寓：由於城市化，在雅加達和泗水很受歡迎。
• 有地住宅：郊區對家庭住宅的強勁需求。
• 商業建築：主要城市的辦公室、零售空間和綜合用途開發項目。
• 旅遊地產：峇裡島、龍目島和其他旅遊區的別墅、度假村和飯店。
• 工業和倉儲：物流擴張導致需求不斷成長。
5. 外國人如何在印尼融資購買房產？
外國人通常無法從印尼銀行獲得當地抵押貸款，除非他們擁有已成立的 PT PMA（外國公司）。
融資選項包括：
• 開發商分期付款計劃（針對期房）。
• 來自外國銀行的國際融資。
• 民間借貸安排。
6. 投資者應注意哪些稅金？
• 增值稅(PPN)：購買新房產時徵收11%（如果適用）。
• 奢侈品稅(PPnBM)：對於超過一定門檻的高端房產，徵收20%。
• 財產轉讓稅(BPHTB)：5% 由買方支付。
• 年度土地和建築稅(PBB)：評估財產價值的0.5%。
• 銷售所得稅(PPh)：2.5% 由賣方繳納。
• 租金所得稅：企業擁有的房產為10%；個人所有權最高可達35%。
7. 在印尼購屋的主要法律風險有哪些？
• 土地所有權問題：確保透過公證人(PPAT) 驗證所有權。
• 重疊所有權：偏遠地區的一些土地有大量土地尚未擁有所有權契據，有時會因記錄保存不善而產生爭議。
• 建築許可證(IMB/PBG)：確保房產擁有正確的合法許可證。
• 分區限制：某些區域限製商業或住宅用途。
8. 印尼是租金收入投資的良好市場嗎？
是的。雅加達的租金收益率為 6-9%，而在峇裡島，透過 Airbnb 等平台進行短期租賃可產生 10-15% 的年回報率，具體取決於地點和房產類型。
對外籍人士友善住房、學生住宿和服務式公寓的需求也很強勁。
9. 房地產開發商如何在印尼出售房產？
• 期房（預售）：許多開發商在施工前出售單位，提供折扣和付款計劃。
• 已完工的房產：可直接購買或透過融資購買。
• 公寓分層產權：買家擁有獨立的單位，但共享公共設施。
10. 印尼房地產市場未來前景如何？
• 城市擴張：雅加達不斷增加的人口使需求保持旺盛。
• 新首都（IKN）開發：印尼新首都為加里曼丹帶來機會。
• 旅遊業成長：峇裡島、龍目島和納閩巴霍等新興目的地提供長期機會。
• 工業繁榮：倉儲和物流物業的需求不斷增長。
11. 投資者在購買房產前該做什麼？
• 進行盡職調查：與值得信賴的公證人(PPAT) 和法律專家合作。
• 檢查開發商追蹤記錄：如果購買期房，請確保開發商信譽良好。
• 了解退出策略：考慮未來的轉售價值和流動性。
• 持有成本因素：財產稅、維護費用和可能的貨幣波動。
12. 投資人如何退出投資？
• 出售給當地人：永久業權房產（Hak Milik）只能出售給印尼公民。
• 透過PT PMA 出售：如果在公司下組成，資產可以出售給其他企業或投資者。
• 短期租賃：在日後以更高價格出售前產生租金收入。
• 在首次公開發行中出售股票：提高估值，同時實現部分退出以及籌集擴張資金。
最後的想法
印尼的房地產市場是東南亞最具活力的市場之一，在城市、旅遊業和工業領域具有巨大潛力。
然而，在投資之前了解法律框架、所有權規則和稅收結構至關重要。
與 Nusa Dev Group 等經驗豐富的專業人士合作並進行深入研究將有助於最大化回報並最小化風險。